转载贺承军博客4

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每30年就会刷新的土地观念和制度 城市房产70年产权到期之后怎么办？这个问题依稀提了若干年了，但直到09年，在世界性的经济危机来临、在过往发展模式面临重大质疑之际，中国的土地产权居然出人意料地凸显为一个重大话题。这一切看似偶然，却又在必然之中。70年大限，是一个符号，掀动这个符号，就是触及社会更深层面变革的讯号。
今年是建国60周年，关于土地问题，我们经历了两个30年。49年至79年，是土地、祖国和母亲三位一体的30年，79年至今进入三位分离的过程：土地实现经济和财富价值，祖国维系意识形态，母亲维系家庭、亲情。未来30年，这三个位格还会变化，其中变化最少的应该是母亲这一位格，祖国和土地位格还会变，而以土地之变，必会有震撼性的效果。我很乐观地注视中国人在土地问题上的观念和制度的变化，所以，对目前许多困惑是不以为然的，以30年刷新一次的频率，相信后代解决土地问题比我们更有智慧。
那么，如何预测未来土地制度的变化？70年之后，政府是否还要对已有房屋的土地收费？收多少费？这其实不是一个难事，难的是回答：再续多少年？
是以建筑的一般寿命来签未来年限，还是产权永久私有化？我个人认为，产权永久私有化的可能性非常之大。
有必要先探讨一下，我们在产权永久私有化问题上存在认识上的哪些误区？一种简单的不过脑的武断是：依现行政制，难以推出私有化这么一个结果。但是，不妨反问一下，在79年之前，哪一个中国人能想象土地的有偿出让？能想象出政府先出钱向村集体征地，并对村民个人予以安置、补偿方式获得土地，并向机构、个人和企业，甚至向外资企业有偿出让一定年限的土地使用权吗？在79年至今的30年间，土地的出让、开发、利用又产生了多么丰富多彩的形式？如今，政府对土地的管制主要立足于耕地保护、控制建设用地规模，以及土地的用途管制，并且政府成为土地升值的最大受益者。可见，由今天土地制度逻辑直接推衍到未来，是不正确的。另一种担忧是：土地的私有化会改变社会主义国家的性质。这一顾虑其实源自对世界土地制度的多样化形式的盲然，以及对制度创新的障碍预设。即使在资本主义国家，其国有土地也占有相当大的比重，大片山脉、湖泊、森林、海域基本上是国有的，农田、建设用地私有的比重大一些，然即使在资本主义国家的城市中，属于城邦公有或国家所有的土地仍占很大比重，资本主义的土地并不是必须和全部私有化，绝不排斥国有化，这是世界上土地所有方面合理的、现实的多样化形式。
我国的土地所有制，源于《宪法》规定的土地国有（集体所有根本上也是国有），然而改革开放、市场经济的发展，必定会遇到土地产权的进一步明晰化的底线突破，即修宪并规定土地以国有为主、集体所有和私人所有并存的土地所有制。
这两个误区得以突破的可能性非常之大。估计允许土地私有之后，真正的技术难题才会出现：一是现有城市住宅区中小区集体共同所有土地空间与国有土地、以及私人住宅单位与小区集体所有空间的重新界定；二是私有产权领域的改造与建筑物寿命的关系处置；三是土地兼并与社会保障体系之矛盾；四是土地用途管制与私人土地逐利冲动的矛盾。
我国钢筋混凝土建筑物设计寿命为50年，依我对建筑质量和土地问题的了解，估计建筑的使用寿命问题会比70年大限更早地促发旧屋改造的需求，而旧改又必绕不过产权问题。从现实合理的利益博弃角度看，政府一方肯定希望借70年大限之际，大肆开展旧改，通过产权置换来换取城市功能区的完善，而小业主一方必定在70年大限制来之前、利用建筑设计寿命和实际存在的质量问题，作为与政府进行利益博弈的王牌。
耐人寻味的是，就建筑物质量进行产权利益博弃，在世界上尚无足够成功的经验，因为钢筋混凝土建筑的集合住宅的使用寿命之鉴定，尚无普世经验。从建筑史来说，中国木构建筑寿命很短，西方石头建筑寿命很长，已是常识，石头建筑的维修标准和技术，亦很成熟。然而，钢筋混凝土建筑的寿命，尚无足够的技术参数，体量巨大的高层住宅，其维护甚至要比大跨度、技术复杂的公共建筑的维护都难。这源于住宅的使用人群的密集和产权诉求的复杂。中国的住宅建筑的维护经费短缺，将留给政府和社会一个巨大难题：一方面是70年使用期，一方面是建筑设计寿命50年，这可是一个大漏子、大矛盾。
从促进土地产权明晰化方面，城市土地因为目前阶段的社会财富向城市集中，以及房地产业发展时间尚短，许多问题还处于被遮蔽状态，其复杂性、矛盾性还远未充分暴露。而农村土地产权明晰化，其实相对简单，即以现有承包土地合同就地确权，是矛盾最少、代价最低的，现在开展此项确权工程，可大大节省我国制度变迁成本。然而，由于意识形态存在太多误区，前年颁布《物权法》对农村土地和房产产权笔墨不多，实在是一大遗憾，希望在这一轮土承包期限结束之前，全国人大能授权决策层，着手解决这个大问题，为未来的城市化和制度创新做出更好的铺垫