转载贺承军博客6
房地产模式改变须注意的几个基本问题 由金融危机促发房地产业发展模式的变革，已经成为共识，但如何变革却并无定论。在此，我提出一些看法或有助于形成更深入层面的共识。一，房地产业是一个可以有效地吸纳所谓流动性的行业吗？
从这一年多的经历看，07年的流动性过剩，到如今的流动的冷寂，并不是房地产把流动性吸走了。有人说房地产业象一块巨大的海棉，可以吸很多水，但这块海绵的表面是有一定硬度的，所以在吸水过程会起泡。何况，当这块海绵充分泡水之后，内部管道打通，居然对阻止流动性用途不大，尤其是土地和银行做好流通准备后，房地产非但不阻止流动性，它本身就成为制造流动性漩涡的巨大陷阱。
如果在土地环节阻止流动性，就会加深寻租的幅度，只有在金融方面设置一定的阻尼，对于房地产的流动性陷阱才是有效而公正的。
二、如何合理分配社会资源？
对于经济而言，合理的流动性是必须的。那么，仔细分析一下房地产市场的资金流动情况，或许可以摸到房地产调控的窍门。对于成本而言，A融资成本、B税、C地价、D人工、E建材设备、F营销推广六大块，以及无法计入财务表但又实实在在存在的寻租费用X，后三块项DEF的成本增加可能是社会发展的结果，反过来对社会发展有好处，具体来说，D项如果能更多地倾向于中下层员工，而不是高管过高、普通员工过低的状况则更有利于社会消费和资金健康流动；E项则正是房地产业作为支柱产业的题中之义，该项在成本中占的比重愈高，对相关产业带动作用可能愈大；F项不应太高，但该项即使高一点亦不碍事，因为所应对的是城市白领，对消费是有益的。然而，对于ABC三项来说，由中央政府直接相关，是作为宏观调控的抓手。对于治理过分流动性而言，加大A项成本并不是必须，而加强科学监管倒是必须，在粗旷管理模式下才会片面提高A项成本；B项是政府可以实时调整的，一视同仁，对市场实质影响不大，倒是治理流动性的好抓手；D项地价因素是很微妙的，房地产公司大规模储备土地，无论在何种条件下均对社会好处不大，资金沉积在土地上，虽然政府得到了这笔资金的使用权，但鉴于政府的低效率，可见巨额资金沉积于土地是低效率的，即使它降低了流动性，以这样的方式降低流动性，不是好办法。
对于寻租费用X项，鉴于其数额巨大，这部分资金的合理使用（倘不做合法性鉴别），必需有一个前提：中国社会的拉美化，即社会对腐败很习以为常，腐败资金可以大方地使用，如果这个前提不成立，那么X对资金流动毫无益处，或许还将加入房地产市场的过分流动性的循环。也就是说，腐败资金对健康的流动性无效，对流动性泡沫倒是很有助推作用。
三、房地产模式改变中的重中之重：C和X，即土地和腐败
在中国，无论是建立以保障房为主还是建立以市场为主的模式，土地价格均不应过快上涨，土地价格过快上涨就是中国社会走偏了的预警信号。关于土地紧张、土地稀缺的话语是用于炒作的，不是实情。
如果在市场和保障之间做比重划分，我仍然倾向以市场为主。如果腐败没有得到遏制，保障房系统所浪费的会更多，导致整个社会没效率没公正的可能性更大。因此，对那些看见保障房的计划表就欣喜的人士，我要提醒其基本判断的误区。
腐败在市场化模式和保障化模式下均有其表现，在前者会促进炒作和泡沫，在后者，会加剧分配不公。如果反腐败太难，一时难以见效，民众不如退而求其次，要求放宽在土地上的限制，促进城市郊区、城中村和中小城市小产权房的合法化，这可能是民众最容易把握的权宜之计。 bucuo 1# thoooong 我只是想回个帖罢了
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